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地产“四问”

文 | 钟正生 钱伟
报告摘要
2018年11月房地产地产销售增速降至-5.1%,市场对于地产来年走势较为悲观。菏泽、广州等地调控政策出现边际放松,但与此同时,中央经济工作会议再次强调“房住不炒”。那么,如何看待2019年房地产市场和政策的走势?
 
地产销售会全面转负吗?2019年期房销售仍是房地产销售的主要支撑,向上的风险来自一、二线城市地产销售的持续好转,向下的风险则来自棚户区改造目标的超预期下调。我们预计,乐观情形下,2019年房地产销售增速在1%附近;悲观情形下,则在-4%左右。
地产投资能维持平稳吗?2019年在期房与棚改带动下,建安投资对房地产投资的支撑开始上升;拿地意愿回落背景下,土地购置费将不再是房地产投资的主要支撑;融资环境也有望边际改善。预计全年房地产投资增速在4%-7%。
 
房价下跌的压力有多大?本轮地产下行周期中,房价呈现相对较强的韧性;不论是现房库存,还是广义库存,都处于相对较低的水平;市场集中度的提升,政府对房贷和棚改的逆周期调节,这些因素都有助于2019年房价保持大致平稳。以全国商品房销售均价计算,增速或在5%左右。
 
政策放松的几率有多大?政策目标看,避免宏观杠杆率过快攀升成为全面放松房地产调控的掣肘;历史经验看,房地产销售持续负增后政策开始放松,-5%看似一个关键数字;行业自身看,本轮房地产周期的波动幅度下降,持续时间拉长,行业本身亦有更多缓冲空间,调节供需实现再平衡。2019年地方层面限购、限售、限价等出现政策调整的可能性较大,但较难看到首付比例、贷款利率等更加敏感的价格型、全局型政策的变化。
获取完整报告,请发送邮件至:sales@cebm.com.cn
 
文章原载于“ 莫尼塔研究”微信公众号
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